Cu cât se scumpesc locuințele din 1 august? Și chiriile vor fi mai scumpe

Creșterea TVA-ului și impactul asupra prețurilor locuințelor

Începând cu 1 august 2025, piața imobiliară din România va experimenta o schimbare semnificativă datorată creșterii TVA-ului pentru locuințele noi. Astfel, TVA-ul pentru apartamentele cu o suprafață de până la 120 mp și un preț de cel mult 600.000 lei va crește de la 9% la 21%. Acest lucru va avea un impact considerabil asupra prețurilor locuințelor și implicit asupra pieței imobiliare.

Pentru a ilustra efectele acestei majorări, să luăm ca exemplu un apartament cu preț net de 100.000 de euro. Creșterea TVA-ului de la 9% la 21% va însemna un cost suplimentar de aproximativ 12.000 de euro, ceea ce va duce la un preț final de 121.000 de euro. În cazul în care un asemenea apartament este achiziționat prin credit, avansul necesar va crește de la 16.350 de euro la 18.150 de euro, luând în calcul un avans standard de 15%.

Un apartament cu un preț net de 70.000 de euro va deveni mai scump cu aproximativ 8.400 de euro, iar un apartament de 50.000 de euro fără TVA va costa cu circa 6.000 de euro mai mult, ajungând de la 54.500 la 60.500 de euro. Aceste creșteri vor avea un impact imediat asupra pieței imobiliare, atât pentru cumpărători, cât și pentru dezvoltatori.

Impactul asupra pieței chiriilor

Creșterea prețurilor locuințelor nu va afecta doar cumpărătorii, ci și chiriașii. Experții se așteaptă ca proprietarii de apartamente de închiriat să încerce să își crească veniturile prin majorarea chiriilor. Deși până acum a existat un decalaj între evoluția prețurilor de achiziție și evoluția chiriilor, acestea din urmă rămânând relativ stabile, se anticipează că această situație se va schimba în urma creșterii generale a costurilor.

Daniel Crainic, directorul de marketing al Imobiliare.ro, explică faptul că, deși locuințele din România rămân accesibile comparativ cu alte țări europene, anularea facilității fiscale va necesita o perioadă de ajustare pe piața imobiliară. După 2-3 luni, cererea ar putea scădea, dar se așteaptă ca piața să se regleze și cererea să revină la niveluri normale.

Cine este afectat de majorarea TVA-ului?

Schimbările legislative privind TVA-ul vor afecta direct cumpărătorii de locuințe noi, dezvoltatorii și instituțiile financiare. Cei care au semnat un contract de vânzare-cumpărare înainte de creșterea cotei de TVA, dar primesc imobilul după intrarea în vigoare a majorării, ar putea fi obligați să plătească diferența de TVA, în lipsa unei clauze clare în contract.

Această situație poate genera tensiuni între părți și poate duce la neexecutarea obligațiilor contractuale sau chiar la litigii. În lipsa unei clauze de adaptabilitate fiscală în contract, cumpărătorul riscă să suporte integral impactul financiar. În conformitate cu principiile de drept civil și cu dispozițiile privind impreviziunea, există temei pentru renegocierea contractului sau chiar pentru sesizarea instanței în vederea adaptării sau rezilierii acestuia.

Tranzacțiile în curs și clauzele contractuale

Majorarea TVA-ului poate genera conflicte între părți, în special atunci când contractele nu includ o clauză de adaptare la modificările fiscale. Clauzele standard nu prevăd de obicei condiții privind creșterea de TVA, lăsând loc interpretărilor. În lipsa unei reglementări clare, interpretarea obligațiilor fiscale poate deveni un punct sensibil de dispută între vânzător și cumpărător.

Jurisprudența recentă arată că instanțele analizează atent voința părților și echilibrul contractual, în special atunci când una dintre părți este pusă în mod disproporționat să suporte consecințele majorării TVA-ului.

Dezvoltatorii imobiliari în dificultate

Creșterea fiscalității pe piața imobiliară, alături de costurile în creștere ale materialelor și ratelor dobânzilor, pune presiune asupra dezvoltatorilor imobiliari. Lipsa unei planificări fiscale riguroase și nesupravegherea riscurilor contractuale pot duce la dezechilibre financiare și chiar la insolvență.

În acest context economic, mulți dezvoltatori care nu au realizat o evaluare de due diligence sau nu au beneficiat de consultanță fiscală calificată ajung în dificultate financiară. Cheltuielile neprevăzute generate de modificările din codul fiscal, întârzierile în vânzări și creșterea costurilor de finanțare pot bloca fluxurile de numerar necesare pentru finalizarea proiectelor imobiliare.